Andi ungefiltert
· Von Andreas Gendner · Ratgeber Immobilienverkauf
Diese Frage kommt regelmäßig. Die kurze Antwort: Nein, die Grundschuld muss nicht zwingend schon vor dem Verkauf gelöscht sein. Und dass sie überhaupt noch im Grundbuch steht, ist zunächst einmal völlig normal.
Inhaltsverzeichnis
Ein häufiger Irrtum: Sobald der Immobilienkredit vollständig zurückgezahlt ist, verschwindet auch die Grundschuld. Tut sie nicht. Die Grundschuld ist ein eigenes Recht im Grundbuch und bleibt dort eingetragen, bis die Löschung beantragt und vom Grundbuchamt vollzogen wurde. Eine eingetragene Grundschuld bedeutet deshalb nicht automatisch, dass bei der Bank noch Schulden bestehen. Die Höhe der Grundschuld und die tatsächlich noch offene Darlehenssumme sind zwei unterschiedliche Dinge.
Beides ist möglich. Ist das Darlehen vollständig zurückgezahlt, kann die Bank eine Löschungsbewilligung erteilen. Mit Zustimmung des Eigentümers wird die Löschung anschließend über ein Notariat beim Grundbuchamt beantragt. Steht der Immobilienverkauf ohnehin unmittelbar bevor, muss die Grundschuld aber nicht zwingend schon vorher gelöscht werden. Der Notar prüft die Eintragungen im Grundbuch, fordert die notwendigen Unterlagen an und organisiert die im Kaufvertrag vereinbarte Lastenfreistellung. Besteht bei der Bank noch eine Restschuld, kann der hierfür erforderliche Betrag im Rahmen der Kaufpreisabwicklung direkt an die Bank gezahlt werden. Der Verkäufer erhält anschließend den verbleibenden Kaufpreis. Für Eigentümer ist das ein ganz normaler Vorgang. Mehr zum Verkauf mit bestehender Finanzierung erkläre ich in meinem Beitrag „Immobilie verkaufen trotz laufendem Kredit – geht das?“
Einen Punkt würde ich bei älteren Grundschulden trotzdem frühzeitig prüfen: Handelt es sich um eine Briefgrundschuld? Bei einer Briefgrundschuld existiert zusätzlich zur Eintragung im Grundbuch ein Grundschuldbrief. Während einer laufenden Finanzierung befindet sich dieser normalerweise bei der Bank beziehungsweise dem aktuellen Gläubiger. Wurde das Darlehen bereits vor längerer Zeit zurückgezahlt, kann der Brief zusammen mit den Löschungsunterlagen an den Eigentümer herausgegeben worden sein. Deshalb lohnt sich die kurze Frage: Wo ist der Grundschuldbrief? Ist er vorhanden, ist das Thema normalerweise unspektakulär. Für die Löschung einer Briefgrundschuld muss der Originalbrief grundsätzlich vorgelegt werden. Ist er tatsächlich verloren gegangen, kann ein zusätzliches gerichtliches Verfahren erforderlich werden. Das macht eine Löschung nicht unmöglich, kann die Abwicklung aber deutlich verzögern.
Wenn ich einen Immobilienverkauf vorbereite, schaue ich mir deshalb frühzeitig das Grundbuch an. Nicht weil eine Grundschuld automatisch ein Problem wäre. Im Gegenteil: Sie gehört bei finanzierten Immobilien zum Alltag. Ich möchte einfach vorher wissen, was eingetragen ist, ob das Darlehen bereits zurückgezahlt wurde und ob es Besonderheiten wie eine Briefgrundschuld gibt. Das gilt beim Hausverkauf in Augsburg genauso wie bei einer Wohnung in Bobingen, Fischach, Schwabmünchen oder anderswo im Landkreis Augsburg. Als Immobilienmakler und zertifizierter Sachverständiger bin ich ein Freund davon, solche Punkte früh zu klären. Dann laufen sie bei der späteren Abwicklung einfach nebenbei mit.
Eine Grundschuld im Grundbuch ist beim Immobilienverkauf normalerweise kein Grund zur Sorge.
Sie kann bereits vor dem Verkauf gelöscht werden. Sie kann aber auch im Zuge des Verkaufs über den Notar abgewickelt werden. Bei einer älteren Briefgrundschuld würde ich lediglich frühzeitig prüfen, wo sich der Grundschuldbrief befindet. Mehr muss man aus dem Thema nicht machen. Wenn Sie Ihre Immobilie in Augsburg oder im Landkreis Augsburg verkaufen möchten und bei Ihrem Grundbuch nur Bahnhof verstehen: Damit sind Sie nicht allein. Ich schaue mir die Eintragungen gerne mit Ihnen an und erkläre verständlich, was für den Verkauf tatsächlich relevant ist.
Nein. Die Rückzahlung des Darlehens führt nicht automatisch zur Löschung der Grundschuld. Sie bleibt eingetragen, bis die erforderlichen Erklärungen vorliegen und das Grundbuchamt die Löschung vollzogen hat.
Ja. Ist das Darlehen zurückgezahlt, kann die Bank eine Löschungsbewilligung erteilen. Mit der erforderlichen Zustimmung des Eigentümers kann die Löschung anschließend über ein Notariat beantragt werden.
Der Notar organisiert die Lastenfreistellung, prüft das Grundbuch, fordert die notwendigen Unterlagen an und veranlasst die erforderlichen Schritte. Die Bank beziehungsweise der eingetragene Gläubiger muss die Löschung jedoch bewilligen.
Bei einer Briefgrundschuld gibt es zusätzlich einen Grundschuldbrief. Dieser muss für die Löschung grundsätzlich im Original vorgelegt werden und sollte deshalb frühzeitig gesucht beziehungsweise bei der Bank angefordert werden.
Dann kann ein gerichtliches Verfahren erforderlich werden, um den verlorenen Brief für kraftlos erklären zu lassen. Dadurch kann sich die Abwicklung deutlich verzögern.
Nein. Die eingetragene Höhe der Grundschuld lässt keinen direkten Rückschluss auf die aktuell noch bestehende Darlehensschuld zu.
Hinweis: Dieser Beitrag enthält allgemeine Informationen und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall. Die konkrete Abwicklung sollte mit dem zuständigen Notariat und gegebenenfalls der finanzierenden Bank abgestimmt werden.
Wir schauen uns Ihre Unterlagen an und erklären Ihnen verständlich, welche Eintragungen für den Immobilienverkauf relevant sind.
Andi ungefiltert
