Immobilie verkaufen trotz laufendem Kredit – geht das?

„Ich würde mein Haus gerne verkaufen. Aber da läuft noch ein Kredit drauf.“

Diese Frage bekomme ich als Immobilienmakler immer wieder gestellt. 
Und die Antwort ist erst einmal beruhigend:

Ja, eine Immobilie kann grundsätzlich auch verkauft werden, wenn der Kredit noch läuft.

Entscheidend ist aber, vorher zu wissen, wie hoch die Restschuld ist und welche Kosten durch die vorzeitige Ablösung entstehen können.

Was passiert mit dem offenen Kredit?

Nehmen wir ein einfaches Beispiel:

Das Haus wird für 500.000 Euro verkauft. Bei der Bank sind noch 180.000 Euro offen. Dann muss der Eigentümer diese 180.000 Euro nicht zwingend vorher aus eigener Tasche aufbringen. Im Rahmen der notariellen Abwicklung kann der noch offene Betrag aus dem Kaufpreis direkt an die finanzierende Bank gezahlt werden. Der Verkäufer erhält anschließend den verbleibenden Kaufpreis. Der Notar kümmert sich dabei um die notwendigen Voraussetzungen für die sogenannte Lastenfreistellung.

Vereinfacht gesagt: Der Käufer soll die Immobilie grundsätzlich nicht mit der Kreditsicherheit des Verkäufers übernehmen.

Die Grundschuld verschwindet nicht automatisch

Bei einer Immobilienfinanzierung ist meistens eine Grundschuld für die Bank im Grundbuch eingetragen.
Sie dient der Bank als Sicherheit.

Beim Verkauf wird deshalb geklärt, welche Belastungen gelöscht werden müssen. Die Bank stellt dafür unter den entsprechenden Voraussetzungen die notwendigen Unterlagen zur Verfügung. Das ist ein ganz normaler Bestandteil vieler Immobilienverkäufe und wird über den Notar abgewickelt.

Achtung bei der Vorfälligkeitsentschädigung

Hier liegt für mich der wichtigere Punkt. 
Wer seine Immobilie während einer laufenden Zinsbindung verkauft und deshalb das Darlehen vorzeitig zurückzahlt, muss damit rechnen, dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt.

Vereinfacht gesagt kann die Bank damit einen finanziellen Nachteil ausgleichen, der ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht.

Ob eine Vorfälligkeitsentschädigung tatsächlich anfällt und wie hoch sie ausfällt, hängt vom jeweiligen Darlehensvertrag und der konkreten Situation ab.

Deshalb mein Rat:
Nicht erst verkaufen und danach bei der Bank nachfragen.

Erst die Zahlen kennen, dann entscheiden

Bevor ich mit einer Immobilie in die Vermarktung gehe, würde ich als Eigentümer zwei Zahlen kennen wollen:

Was ist bei der Bank noch offen?
Und:
Was ist die Immobilie heute realistisch wert?

Gerade die zweite Zahl wird häufig überschätzt.

Als Immobilienmakler und zertifizierter Sachverständiger sehe ich regelmäßig Immobilienbewertungen und kenne den Markt in Augsburg und im Landkreis Augsburg sehr genau.

Ob Haus verkaufen in Augsburg, Wohnung verkaufen in Bobingen oder eine Immobilie in Fischach, Schwabmünchen oder Diedorf: Ein Wunschpreis hilft Ihnen bei der Rechnung nicht weiter. Entscheidend ist der Preis, der am Markt tatsächlich realistisch erreichbar ist.

Mein Fazit

Ein laufender Kredit ist grundsätzlich kein Hindernis für einen Immobilienverkauf. Aber ich würde vorher sauber rechnen. Restschuld klären. Mögliche Kosten der vorzeitigen Ablösung bei der Bank erfragen. Immobilie bewerten lassen. Und dann entscheiden, ob ein Verkauf wirtschaftlich Sinn ergibt. Manchmal ist Verkaufen die richtige Entscheidung. Manchmal ist es besser, noch zu warten.

Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie in Augsburg oder im Landkreis aktuell realistisch wert ist, schauen wir uns das gerne gemeinsam an. Eine ehrliche Einschätzung ist mir dabei lieber als ein schöner Wunschpreis.

Häufige Fragen zum Immobilienverkauf trotz laufendem Kredit

Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft?

Ja. Eine noch laufende Immobilienfinanzierung schließt einen Verkauf grundsätzlich nicht aus.

Muss ich den offenen Kredit vor dem Verkauf selbst bezahlen? 

Nicht zwingend. Im Rahmen der notariellen Abwicklung kann die noch offene Verbindlichkeit gegenüber der Bank aus dem Kaufpreis beglichen werden.

Was passiert mit der Grundschuld?

Bestehende Grundschulden werden beim Verkauf berücksichtigt. Soweit sie nicht bestehen bleiben sollen, organisiert der Notar die notwendigen Schritte zur Lastenfreistellung.

Fällt beim Verkauf immer eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Nein. Ob die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen kann und wie hoch diese ist, hängt vom Darlehensvertrag und dem Einzelfall ab. Im Zweifel sollte die Forderung fachkundig geprüft werden.