Andi ungefiltert
· Von Andreas Gendner · Ratgeber Immobilienverkauf
Die Eltern haben ihr Haus auf die Kinder übertragen. Dank eines lebenslangen Nießbrauchrechts wohnen sie weiterhin darin.
Alles läuft gut. Bis die Heizung ausfällt oder das Dach erneuert werden muss.
Plötzlich stehen mehrere Zehntausend Euro im Raum. Wer bezahlt das jetzt: die Eltern oder die Kinder?
Die Antwort hängt von mehr ab als der Frage, wem das Haus gehört.
Beim Nießbrauch gehört die Immobilie beispielsweise bereits den Kindern. Die Eltern behalten aber das Recht, sie im vereinbarten Umfang zu nutzen.
Sie dürfen grundsätzlich selbst darin wohnen oder sie vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Einzelne Nutzungen können allerdings vertraglich ausgeschlossen sein.
Damit sind Eigentum und Nutzung voneinander getrennt. Genau deshalb sollte auch klar geregelt sein, wer welche Kosten trägt.
Nach § 1041 BGB ist der Nießbraucher grundsätzlich für die gewöhnliche Unterhaltung verantwortlich.
Dazu zählen regelmäßig wiederkehrende Wartungsarbeiten, normale Verschleißreparaturen und übliche Ausbesserungen.
Die vollständige Erneuerung einer Dacheindeckung ist dagegen typischerweise eine außergewöhnliche Maßnahme. Auch der komplette Austausch einer Heizungsanlage kann darunterfallen.
Die Höhe der Rechnung allein entscheidet diese Einordnung nicht. Es kommt darauf an, was gemacht werden muss und weshalb.
Für außergewöhnliche Erneuerungen ist der Nießbraucher nach der gesetzlichen Grundregel nicht ohne Weiteres zuständig.
Aber daraus folgt nicht automatisch: Dann müssen die Kinder bezahlen.
Eine allgemeine Pflicht des Eigentümers, jede außergewöhnliche Sanierung vorzunehmen und zu finanzieren, ergibt sich aus dem Nießbrauchrecht allein ebenfalls nicht.
Wurde ein Schaden beispielsweise durch eine Pflichtverletzung verursacht, können zusätzlich andere Ansprüche eine Rolle spielen. Pauschale Aussagen helfen hier deshalb wenig.
Bei der Hausübertragung können Eltern und Kinder die Kostenverteilung ausdrücklich vereinbaren.
Zum Beispiel: Die Eltern übernehmen die laufende Unterhaltung, die Kinder bestimmte größere Erneuerungen. Es können aber auch weitergehende Pflichten des Nießbrauchers vereinbart sein.
Deshalb würde ich zuerst in den notariellen Übertragungsvertrag und die Regelungen zum Nießbrauch schauen.
Ist die Vereinbarung unklar, sollte sie rechtlich geprüft werden, bevor größere Arbeiten beauftragt werden. Wer einen Auftrag erteilt, sollte nicht einfach davon ausgehen, die Rechnung später vollständig vom anderen zurückzubekommen.
Bei einem Schaden darf die Abstimmung allerdings nicht dazu führen, dass notwendige Maßnahmen zur Schadensbegrenzung unterbleiben.
Der Nießbraucher muss den Eigentümer über Schäden und erforderliche außergewöhnliche Arbeiten unverzüglich informieren. Was anschließend zu veranlassen ist, hängt von der Situation ab.
Ein Haus mit lebenslangem Nießbrauch lässt sich wirtschaftlich anders betrachten als eine frei verfügbare Immobilie.
Der Eigentümer kann die vom Recht erfassten Räume grundsätzlich nicht selbst nutzen oder auf eigene Rechnung vermieten.
Bei der Bewertung schaue ich deshalb unter anderem auf den Umfang des Rechts, seine voraussichtliche Dauer und die vereinbarte Kostenverteilung.
Ein pauschaler Abschlag wird diesen Unterschieden nicht gerecht. Auch ein steuerlich berechneter Nießbrauchwert lässt sich nicht ohne Weiteres mit dem Einfluss auf einen erzielbaren Verkaufspreis gleichsetzen.
Als Immobilienmakler und zertifizierter Sachverständiger berücksichtige ich diese Besonderheiten bei Immobilien in Augsburg, Fischach, Bobingen, Schwabmünchen und im übrigen Landkreis Augsburg.
Nießbrauch kann eine sinnvolle Möglichkeit sein, eine Immobilie weiterzugeben und die Nutzung für die Eltern zu sichern.
Eine Hausübertragung sollte aber auch dann funktionieren, wenn zwanzig Jahre später größere Arbeiten anstehen.
Wem das Haus gehört, ist meistens klar. Wer die neue Heizung bezahlt, leider nicht immer.
Deshalb sollte die Kostenverteilung bereits bei der Übertragung mit dem Notariat besprochen und eindeutig geregelt werden.
Besteht das Recht bereits, helfen bei Unklarheiten eine rechtliche Prüfung des Vertrags und eine klare Abstimmung vor der Beauftragung.
Wenn Sie wissen möchten, wie sich ein Nießbrauch auf den Wert Ihrer Immobilie auswirkt, unterstütze ich Sie gerne mit einer nachvollziehbaren Bewertung. Die verbindliche Auslegung der Vertragsregelungen gehört zum Notariat beziehungsweise zu einem Rechtsanwalt.
Der vollständige Austausch kann eine außergewöhnliche Erneuerung sein. Eine automatische Kostenübernahme durch den Nießbraucher oder den Eigentümer lässt sich daraus nicht ableiten. Entscheidend sind die konkrete Maßnahme, ihre Ursache und die wirksamen vertraglichen Vereinbarungen.
Übliche Ausbesserungen können zur Unterhaltungspflicht des Nießbrauchers gehören. Die vollständige Erneuerung der Dacheindeckung ist typischerweise eine außergewöhnliche Maßnahme. Für die Kostenverteilung sollte der Übertragungsvertrag geprüft werden.
Nein. Aus dem Nießbrauchrecht allein folgt keine allgemeine Pflicht des Eigentümers, jede außergewöhnliche Erneuerung zu finanzieren. Vertragliche Verpflichtungen oder andere rechtliche Ansprüche können aber zu einem anderen Ergebnis führen.
Grundsätzlich ja. Im Übertragungsvertrag können beispielsweise auch außergewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen einem Beteiligten zugewiesen werden. Die konkrete Gestaltung sollte mit dem Notariat besprochen werden.
Ja. Schäden und erforderlich werdende außergewöhnliche Ausbesserungen oder Erneuerungen sind dem Eigentümer unverzüglich anzuzeigen.
Ja. Das Recht beschränkt die Nutzungsmöglichkeiten des Eigentümers. Wie stark sich das wirtschaftlich auswirkt, hängt unter anderem von Umfang, Dauer und Kostenverteilung ab.
Wir berücksichtigen das bestehende Recht und seine wirtschaftlichen Auswirkungen bei der Bewertung Ihrer Immobilie in Augsburg und Umgebung. Sprechen Sie uns auf Ihre Situation an.
