Selina im Fokus
· Von Andreas Gendner · Ratgeber Immobilienverkauf
Gleiche Wohnfläche, ähnliche Ausstattung, vergleichbare Lage. Also müsste die eigene Wohnung doch ungefähr so viel wert sein wie das Angebot im Immobilienportal?
Ganz so einfach ist es nicht.
Neben Lage und Zustand zählt auch, ob eine Wohnung vermietet oder frei ist und welche Möglichkeiten sie einem Käufer bietet.
Kapitalanleger schauen besonders auf die Einnahmen und Kosten. Eigennutzer möchten wissen, ob und wann sie selbst einziehen können.
Beides kann den Verkaufspreis beeinflussen. Eine vermietete Wohnung ist deshalb aber nicht automatisch weniger wert.
Ein Eigennutzer fragt sich: Passt die Wohnung zu meinem Leben? Ein Kapitalanleger möchte vor allem wissen: Ist der Kauf wirtschaftlich sinnvoll?
Eine freie Wohnung kann für beide interessant sein. Der eine möchte selbst einziehen, der andere neu vermieten.
Eine vermietete Wohnung bietet dagegen ein bestehendes Mietverhältnis und bei vertragsgemäßer Zahlung laufende Einnahmen.
Was attraktiver ist, hängt von der Immobilie, dem Mietvertrag und den Vorstellungen des Käufers ab.
Nehmen wir eine Wohnung mit 750 Euro monatlicher Nettokaltmiete. Das ergibt 9.000 Euro im Jahr.
Bei einem Kaufpreis von 220.000 Euro beträgt die Bruttomietrendite:
9.000 Euro ÷ 220.000 Euro × 100 = rund 4,1 Prozent.
Diese Zahl gibt eine erste Orientierung. Sie sagt aber noch nicht, was dem Eigentümer tatsächlich bleibt.
Kaufnebenkosten, nicht auf den Mieter umlagefähige Ausgaben, Instandhaltung und mögliche Mietausfälle müssen zusätzlich berücksichtigt werden. Bei einer Finanzierung kommen Zins und Tilgung hinzu, die die laufende Liquidität beeinflussen.
Ob 4,1 Prozent für einen Käufer attraktiv sind, lässt sich deshalb nicht allein anhand dieser Zahl beantworten.
Entscheidend ist das Verhältnis zwischen Kaufpreis, Einnahmen, Kosten und Risiken.
Stellen wir uns eine Wohnung in Augsburg vor, die seit vielen Jahren zuverlässig vermietet ist. Die Miete liegt allerdings deutlich unter vergleichbaren Neuvermietungsangeboten.
Ein Käufer kann diese Differenz nicht einfach nach dem Kauf aufholen. Der Eigentümerwechsel allein berechtigt nicht dazu, die Miete neu festzusetzen.
Ob und in welchem Umfang eine Erhöhung möglich ist, hängt vom Mietvertrag und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.
Für die Kaufentscheidung zählen deshalb die vorhandenen Einnahmen und realistisch umsetzbare Entwicklungen. Eine höhere Wunschmiete lässt sich nicht wie eine bereits sichere Einnahme behandeln.
Das kann die Zahlungsbereitschaft beeinflussen. Gleichzeitig hat ein funktionierendes Mietverhältnis Vorteile: Die Wohnung ist vermietet und die bisherige Zahlungshistorie lässt sich nachvollziehen.
Auch Kapitalanleger können sich für eine freie Wohnung interessieren.
Sie können vor der Vermietung renovieren, die Ausstattung anpassen und die Wohnung zu einer marktgerechten, rechtlich zulässigen Miete anbieten.
Dabei sind unter anderem eine gegebenenfalls geltende Mietpreisbremse und die tatsächliche Nachfrage zu berücksichtigen.
Diese Gestaltungsmöglichkeiten haben aber eine Kehrseite: Bis zur Vermietung fehlen Einnahmen. Renovierung, laufende Eigentümerkosten und die Mietersuche können zusätzlich Geld kosten.
Leerstand bietet Möglichkeiten. Ob daraus eine bessere Investition wird, zeigt erst die gesamte Rechnung.
Wer selbst einziehen möchte, braucht vor allem Klarheit über die Verfügbarkeit.
Bei einer freien Wohnung lässt sich die Übergabe grundsätzlich vertraglich planen. Bei einer vermieteten Wohnung bleibt das Mietverhältnis beim Verkauf grundsätzlich bestehen: „Kauf bricht nicht Miete“.
Eine Eigenbedarfskündigung kann unter gesetzlichen Voraussetzungen möglich sein. Sie ist aber kein automatischer Weg zur kurzfristig freien Wohnung. Kündigungsfristen, mögliche Härtegründe und gegebenenfalls besondere Kündigungsbeschränkungen müssen geprüft werden.
Eine zusätzliche Sperrfrist gilt dabei nicht pauschal bei jedem Verkauf. Sie kann insbesondere im Zusammenhang mit der Umwandlung vermieteten Wohnraums in Wohnungseigentum relevant werden.
Diese Unsicherheit kann den Kreis interessierter Eigennutzer begrenzen. Einen festen Preisabschlag kann man daraus trotzdem nicht ableiten.
Als Immobilienmakler und zertifizierter Sachverständiger schaue ich über Wohnfläche und Ausstattung hinaus.
Vor dem Verkauf möchte ich insbesondere Folgendes kennen:
Bei Eigentumswohnungen können Vergleichspreise eine wichtige Grundlage sein. Bei einer ertragsorientierten Betrachtung kann zusätzlich das Ertragswertverfahren sinnvoll sein.
Dabei werden unter anderem marktüblich erzielbare Erträge, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert und Restnutzungsdauer berücksichtigt. Abweichungen durch das konkrete Mietverhältnis müssen ebenfalls eingeordnet werden.
Eine einfache Renditerechnung ersetzt diese Bewertung nicht.
Eine freie Wohnung kann mehr Käufergruppen ansprechen. Eine gut vermietete Wohnung kann für Kapitalanleger ebenso interessant sein.
Deshalb halte ich wenig von Aussagen wie: „Vermietet bedeutet grundsätzlich 20 Prozent weniger.“
So pauschal funktioniert der Immobilienmarkt nicht.
Ein bestehendes Mietverhältnis ist auch kein Problem, das für einen Verkauf beseitigt werden müsste. Mieter haben Rechte, und ein zuverlässiges Mietverhältnis kann für den Käufer wertvoll sein.
Ich möchte wissen, welche Einnahmen bestehen, welche Kosten anfallen und welche Möglichkeiten tatsächlich realistisch sind.
Ob in Augsburg, Fischach, Bobingen oder Schwabmünchen: Erst aus dem Gesamtbild ergibt sich eine nachvollziehbare Einschätzung des Wohnungswerts.
Nicht grundsätzlich. Lage, Zustand, Mietvertrag, Einnahmen, Kosten und Nachfrage bestimmen den Wert. Eine freie Wohnung kann zusätzliche Eigennutzer ansprechen. Eine gut vermietete Wohnung kann für Kapitalanleger attraktiv sein.
Die Mieteinnahmen wirken sich auf die Wirtschaftlichkeit für Kapitalanleger aus. Niedrige Einnahmen bei hohen Kosten können deren Zahlungsbereitschaft begrenzen. Entscheidend ist die gesamte Kalkulation.
Sie setzt die jährliche Nettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Bei 9.000 Euro Jahresmiete und 220.000 Euro Kaufpreis sind es rund 4,1 Prozent. Kaufnebenkosten und laufende Ausgaben sind dabei noch nicht berücksichtigt.
Nein. Der Eigentümerwechsel allein erlaubt keine neue Mietfestsetzung. Für Erhöhungen gelten der bestehende Vertrag und die gesetzlichen Voraussetzungen.
Ja. Das Mietverhältnis bleibt grundsätzlich bestehen. Besondere Rechte, beispielsweise ein gesetzliches Mietervorkaufsrecht in bestimmten Umwandlungsfällen, müssen gegebenenfalls zusätzlich geprüft werden.
Gendner Immobilien unterstützt Sie mit einer persönlichen Einschätzung unter Berücksichtigung von Lage, Zustand, Mietverhältnis und Marktsituation. Eine erste Marktpreiseinschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Umfang und Kosten eines gegebenenfalls benötigten Gutachtens werden gesondert vereinbart.
Wir schauen uns Ihre Wohnung, die Mieteinnahmen und die laufenden Kosten gemeinsam an. Erhalten Sie eine nachvollziehbare erste Marktpreiseinschätzung für Ihren Verkauf in Augsburg und Umgebung.
