Andi ungefiltert
· Von Andreas Gendner · Ratgeber Immobilienverkauf
Viele Eigentümer werfen diese Modelle in einen Topf. Das ist verständlich – schließlich geht es bei allen darum, die eigene Immobilie zu verkaufen oder zu übertragen und trotzdem finanziell oder persönlich abgesichert zu bleiben.
In meiner täglichen Arbeit als Immobilienmakler und zertifizierter Sachverständiger in Augsburg merke ich immer wieder, dass hier viel Unsicherheit herrscht. Dabei ist es gar nicht so kompliziert, wenn man die Unterschiede einmal verständlich erklärt bekommt und genau das machen wir heute.
Das Wohnrecht ist wahrscheinlich die bekannteste Variante. Wird ein lebenslanges Wohnungsrecht im Grundbuch eingetragen, darf die berechtigte Person die Immobilie oder einen vereinbarten Teil davon selbst bewohnen.
Der genaue Umfang richtet sich nach der getroffenen Vereinbarung. Anders als beim Nießbrauch umfasst ein reines Wohnungsrecht grundsätzlich nicht automatisch das Recht, die Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen zu behalten.
Ein Beispiel aus der Praxis:
Eine Mutter überträgt ihr Einfamilienhaus in Bobingen auf ihre Tochter. Im Grundbuch wird zugunsten der Mutter ein lebenslanges Wohnungsrecht eingetragen. Sie darf weiterhin im vereinbarten Umfang dort wohnen. Zieht sie später in ein Pflegeheim, erlischt das eingetragene Recht dadurch nicht automatisch. Ob und unter welchen Voraussetzungen eine anderweitige Nutzung möglich ist, hängt von der konkreten Vereinbarung ab.
Wer ein Nießbrauchrecht besitzt, darf die Immobilie regelmäßig selbst nutzen oder vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Der konkrete Umfang kann allerdings vertraglich eingeschränkt werden.
Ein Beispiel:
Ein Eigentümer in Neusäß überträgt sein Mehrfamilienhaus auf seinen Sohn, behält sich aber den Nießbrauch vor. Obwohl der Sohn bereits Eigentümer ist, erhält weiterhin der Vater sämtliche Mieteinnahmen.
Das macht den Nießbrauch besonders interessant, wenn laufende Einnahmen erhalten bleiben sollen.
Die Leibrente funktioniert ganz anders.
Hier verkaufen Sie Ihre Immobilie und erhalten statt eines einmaligen Kaufpreises regelmäßige monatliche Zahlungen – häufig lebenslang.
Je nach Vertrag kann zusätzlich ein Wohnrecht oder Nießbrauch vereinbart werden.
Gerade ältere Eigentümer, die zwar eine wertvolle Immobilie besitzen, aber nur eine kleine Rente beziehen, interessieren sich häufig für dieses Modell.
Eine pauschale Antwort gibt es nicht.
Aus meiner Erfahrung hängt die richtige Entscheidung immer von der persönlichen Situation ab.
Ich sehe immer wieder Eigentümer, die sich bereits auf eine Lösung festgelegt haben, bevor sie überhaupt wissen, welche Möglichkeiten es gibt. Das kann teuer werden. Denn jedes dieser Modelle beeinflusst den Wert der Immobilie erheblich.
Ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch kann den Verkehrswert der belasteten Immobilie beeinflussen. Wie stark, hängt vom Alter der berechtigten Person, der Restlebenserwartung und weiteren Faktoren ab. Genau deshalb sollte vor jeder Entscheidung eine professionelle Immobilienbewertung erfolgen.
Als zertifizierter Sachverständiger berechne ich solche Auswirkungen regelmäßig. Oft zeigen sich dabei Unterschiede von mehreren Zehntausend Euro.
Neben dem Immobilienwert sollten immer auch steuerliche und rechtliche Aspekte geprüft werden.
Je nachdem, ob eine Immobilie verkauft, verschenkt oder innerhalb der Familie übertragen wird, können unterschiedliche Regelungen gelten.
Deshalb empfehle ich meinen Kunden immer, Immobilienmakler, Sachverständige, Notare und – wenn erforderlich – Steuerberater frühzeitig einzubeziehen. So lassen sich spätere Überraschungen vermeiden.
Wohnrecht, Nießbrauch und Leibrente verfolgen alle das gleiche Ziel: Eigentümer sollen ihre Zukunft finanziell und persönlich absichern. Trotzdem unterscheiden sich diese Modelle deutlich.
Wer die Unterschiede kennt, trifft bessere Entscheidungen und vermeidet teure Fehler.
Ich erlebe als Immobilienmakler in Augsburg fast jede Woche, dass Eigentümer zunächst mit einer festen Vorstellung ins Gespräch kommen. Nach einer ehrlichen Beratung entscheiden sie sich oft für eine ganz andere Lösung, weil sie besser zu ihrer persönlichen Situation passt.
Genau deshalb lohnt es sich, alle Möglichkeiten in Ruhe zu prüfen und nicht vorschnell zu handeln.
Wenn Sie wissen möchten, welche Lösung für Ihre Immobilie in Augsburg, Fischach, Bobingen, Schwabmünchen oder im gesamten Landkreis Augsburg sinnvoll sein könnte oder wenn Sie Ihre Immobilie bewerten lassen möchten, unterstütze ich Sie gerne mit einer ehrlichen und unabhängigen Einschätzung.
Oft reicht schon ein unverbindliches Gespräch, um deutlich mehr Klarheit zu gewinnen.
Beim Wohnrecht dürfen Sie die Immobilie selbst bewohnen. Beim Nießbrauch dürfen Sie zusätzlich die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen behalten.
Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnungsrecht kann den Verkehrswert beeinflussen, weil der Eigentümer die Immobilie nicht uneingeschränkt nutzen kann. Wie stark die Auswirkung ist, hängt von der konkreten Ausgestaltung und weiteren Bewertungsfaktoren ab.
Eine Leibrente kann sinnvoll sein, wenn Eigentümer regelmäßige monatliche Einnahmen wünschen und gleichzeitig ihre Immobilie verkaufen möchten.
Soll ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch dinglich abgesichert und auch gegenüber späteren Eigentümern wirksam sein, ist grundsätzlich eine Eintragung im Grundbuch erforderlich. Die genaue Gestaltung sollte mit dem Notar abgestimmt werden.
Eine professionelle Immobilienbewertung ist sinnvoll, um die möglichen Auswirkungen von Wohnrecht, Nießbrauch oder Leibrente auf den Wert der Immobilie einzuschätzen. Zusätzlich sollten rechtliche und steuerliche Fragen fachkundig geprüft werden.
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