Andi ungefiltert
· Von Andreas Gendner · Ratgeber Immobilienverkauf
Das Elternhaus. Das Haus der Großeltern. Erinnerungen an Weihnachten, Geburtstage oder den Garten, in dem man als Kind gespielt hat. Und plötzlich soll man entscheiden: Behalten? Vermieten? Verkaufen?
Ich erlebe als Immobilienmakler und Sachverständiger immer wieder, dass genau diese Entscheidung Erben schwerfällt. Das kann ich gut verstehen.
Mein erster Rat ist deshalb ziemlich einfach: Nicht vorschnell entscheiden. Aber die Entscheidung auch nicht ewig vor sich herschieben.
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Bevor ich über Verkauf oder Vermietung nachdenke, würde ich eine ganz andere Frage klären:
Was ist die Immobilie heute tatsächlich wert – und in welchem Zustand ist sie? Gerade bei einem geerbten Haus liegen Wunschvorstellung und Marktwert manchmal ziemlich weit auseinander. Vielleicht wurde seit 25 Jahren wenig modernisiert. Vielleicht ist das Dach gut, die Heizung aber ein Thema. Vielleicht liegt das Grundstück so gut, dass der Wert höher ist als gedacht.
Deshalb halte ich eine vernünftige Immobilienbewertung für einen der ersten sinnvollen Schritte.
Als zertifizierter Sachverständiger schaue ich dabei nicht nur auf Quadratmeter und Grundstücksgröße. Zustand, Baujahr, Modernisierungen, energetische Eigenschaften und vor allem die Lage spielen eine große Rolle.
Und Lage ist eben nicht gleich Lage. Bei Immobilien in Augsburg gelten andere Preise als beispielsweise in Fischach, Diedorf, Bobingen, Schwabmünchen oder Gessertshausen. Selbst innerhalb einer Gemeinde können wenige Straßen einen Unterschied machen.
Manchmal ist Behalten die beste Lösung. Vielleicht möchte eines der Kinder später selbst einziehen. Vielleicht ist die Immobilie schuldenfrei und verursacht überschaubare laufende Kosten. Oder man möchte sich schlicht noch nicht davon trennen. Das ist völlig legitim. Was ich allerdings nicht empfehlen würde: Ein Haus jahrelang leer stehen zu lassen, nur weil niemand eine Entscheidung treffen möchte. Eine Immobilie kostet auch dann Geld, wenn niemand darin wohnt. Versicherung, Grundsteuer, Heizung, Reparaturen und Instandhaltung laufen weiter. Und Leerstand tut einem Gebäude auf Dauer selten gut. „Wir behalten es erst einmal“ ist deshalb nur dann eine Lösung, wenn es auch einen Plan für danach gibt.
Vermieten klingt zunächst attraktiv: Die Immobilie bleibt im Familienbesitz und bringt monatliche Einnahmen. Kann gut funktionieren. Aber aus einem Erben wird damit auch ein Vermieter. Und das bedeutet Verantwortung. Reparaturen müssen erledigt werden, die Immobilie muss verwaltet werden und größere Investitionen verschwinden nicht dadurch, dass ein Mieter einzieht. Gerade bei älteren Häusern würde ich deshalb vorher genau rechnen. Welche Miete ist realistisch? Welche Investitionen stehen in den nächsten Jahren an? Was bleibt nach Kosten und Rücklagen tatsächlich übrig? Die entscheidende Frage lautet für mich nicht: „Wie hoch ist die Miete?“ Sondern: „Passt Vermietung langfristig zu mir und zu dieser Immobilie?“
Ein Verkauf kann die sauberste Lösung sein – gerade wenn mehrere Personen gemeinsam geerbt haben. Der Erlös lässt sich aufteilen, laufende Kosten enden und jeder Beteiligte kann anschließend selbst entscheiden, was er mit seinem Anteil macht. Trotzdem sollte man ein geerbtes Haus nicht einfach möglichst schnell auf den Markt werfen. Ich sehe in der Praxis immer wieder zwei Extreme: Entweder wird der Wert aus emotionalen Gründen viel zu hoch eingeschätzt. Oder Erben möchten das Thema schnell erledigen und setzen den Preis zu niedrig an. Beides kann Geld kosten. Wer ein Haus in Augsburg verkaufen oder eine Wohnung in Augsburg verkaufen möchte, sollte deshalb vorher sauber die Immobilie bewerten lassen. Das gilt genauso im Landkreis Augsburg. Ein guter Immobilienmakler in Augsburg oder ein erfahrener Immobilienmakler im Landkreis Augsburg sollte dabei übrigens nicht einfach den höchsten Preis versprechen. Entscheidend ist, welcher Preis am Markt tatsächlich nachvollziehbar und erreichbar ist. Das gilt für mich als Immobilienmakler in Fischach genauso wie bei Immobilien in Bobingen, Schwabmünchen, Neusäß oder Königsbrunn.
Einer möchte verkaufen. Einer vermieten. Einer hängt emotional am Haus. Und einer wohnt vielleicht 400 Kilometer entfernt und möchte einfach seine Ruhe. Das kommt häufiger vor, als man denkt. Hier hilft meiner Erfahrung nach vor allem eines: Zahlen und Fakten auf den Tisch. Was ist die Immobilie wert? Welche Kosten entstehen? Welche Investitionen stehen an? Welche Miete wäre realistisch? Was würde bei einem Verkauf voraussichtlich übrig bleiben? Eine neutrale Immobilienbewertung kann eine emotionale Diskussion nicht lösen. Sie kann ihr aber eine vernünftige Grundlage geben.
Ich würde nicht mit der Frage „Verkaufen oder vermieten?“ anfangen.
Ich würde zuerst drei Dinge klären:
Erst danach würde ich entscheiden.
Denn ein Haus nur aus Erinnerung zu behalten, obwohl es niemand nutzen möchte, kann teuer werden. Genauso wenig sollte man ein Elternhaus vorschnell verkaufen und sich ein Jahr später darüber ärgern.
Bei einer geerbten Immobilie gibt es für mich kein pauschales „Verkaufen ist besser“ oder „Vermieten lohnt sich mehr“.
Manchmal ist der Verkauf sinnvoll. Manchmal die Vermietung. Und manchmal ist es genau richtig, das Haus in der Familie zu behalten.
Wichtig ist nur, dass die Entscheidung nicht aus Zeitdruck, einem Bauchgefühl oder aufgrund einer unrealistischen Wertvorstellung getroffen wird.
Wenn Sie im Raum Augsburg oder im Landkreis Augsburg ein Haus oder eine Wohnung geerbt haben und nicht wissen, was damit sinnvollerweise passieren soll, können wir uns die Immobilie gemeinsam ansehen.
Nicht mit dem Ziel, sie unbedingt zu verkaufen.
Sondern erst einmal mit dem Ziel, herauszufinden, was Sie da eigentlich vor sich haben und welche Möglichkeiten realistisch sind.
Das ist meistens der bessere Anfang.
Sollte ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen?
Nicht unbedingt. Zuerst sollten Wert, Zustand, laufende Kosten und die persönliche Situation der Erben geklärt werden. Danach lässt sich wesentlich vernünftiger entscheiden.
Lohnt es sich, ein geerbtes Haus zu vermieten?
Das hängt von der erzielbaren Miete, dem Zustand der Immobilie, notwendigen Investitionen und den laufenden Kosten ab. Außerdem sollte man sich fragen, ob man langfristig Vermieter sein möchte.
Wie finde ich heraus, was ein geerbtes Haus wert ist?
Eine professionelle Immobilienbewertung berücksichtigt unter anderem Lage, Grundstück, Wohnfläche, Baujahr, Zustand und Modernisierungen. Gerade bei älteren Immobilien reicht ein Quadratmeterpreis aus dem Internet häufig nicht aus.
Was passiert, wenn sich eine Erbengemeinschaft nicht einig ist?
Dann wird es schnell kompliziert. Eine neutrale Bewertung kann zumindest eine gemeinsame wirtschaftliche Grundlage schaffen. Bei rechtlichen oder steuerlichen Fragen sollten zusätzlich ein entsprechend spezialisierter Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater eingebunden werden.
Kann ich ein geerbtes Haus einfach verkaufen?
Ob und unter welchen Voraussetzungen ein Verkauf möglich und steuerlich sinnvoll ist, hängt vom konkreten Erbfall ab. Solche Fragen würde ich nicht pauschal beantworten. Hier sollte der individuelle Fall fachlich geprüft werden.
Eine professionelle Bewertung schafft Klarheit über den tatsächlichen Wert und Ihre Möglichkeiten.
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