Augsburg Innenstadt: Immobilie verkaufen – was wirklich über den Preis entscheidet

Wer eine Immobilie in Augsburg Innenstadt verkaufen möchte, stellt meistens ziemlich schnell diese eine Frage: „Was kostet aktuell der Quadratmeter?“
Meine Antwort darauf ist selten besonders spektakulär: Kommt drauf an.
Und das ist keine Makler-Ausrede.

Gerade in der Augsburger Innenstadt können zwei Wohnungen mit gleicher Größe völlig unterschiedlich viel wert sein. Manchmal entscheiden ein paar Straßen. Manchmal sogar nur die Frage: Vorderhaus oder Innenhof?

Als Immobilienmakler in Augsburg und zertifizierter Sachverständiger sehe ich genau solche Unterschiede regelmäßig. Deshalb halte ich wenig davon, einfach irgendeinen durchschnittlichen Quadratmeterpreis aus dem Internet zu nehmen.

Innenstadt ist nicht gleich Innenstadt

Königsplatz, Domviertel, Lechviertel, Ulrichsviertel, Jakobervorstadt oder das Umfeld des Hauptbahnhofs: Alles Innenstadt – und trotzdem nicht dasselbe. Dazu kommt die Mikrolage.
Liegt die Wohnung ruhig zum Innenhof oder direkt an einer viel befahrenen Straße? Wie hell ist sie? Gibt es einen Balkon? Einen Aufzug? Einen Stellplatz?

Gerade bei Immobilien in Augsburg können solche Details einen erstaunlich großen Unterschied machen.
Eine tolle Altbauwohnung im vierten Stock klingt beispielsweise erst einmal gut. Ohne Aufzug sieht ein Teil der Interessenten die Sache plötzlich anders.

Was ist meine Wohnung in Augsburg Innenstadt wert?

Online findet man schnell Durchschnittspreise und aktuelle Immobilienangebote. Für eine erste Orientierung kann man sich das anschauen. Für eine vernünftige Immobilienbewertung reicht mir das nicht.
Denn ein Punkt wird gerne vergessen: Angebotspreis ist nicht Verkaufspreis.
Nur weil die Wohnung nebenan für 500.000 Euro im Internet steht, wissen wir noch lange nicht, ob sie auch für 500.000 Euro verkauft wird. 
Wenn ich eine Immobilie bewerte, schaue ich deshalb auf das Gesamtpaket: Lage, Wohnfläche, Grundriss, Zustand, Baujahr, Etage, Balkon, Aufzug, Stellplatz und natürlich das Gebäude selbst.
Bei Eigentumswohnungen kommen Hausgeld, Rücklagen und mögliche Sanierungen hinzu.
Denn der Käufer kauft nicht nur die Wohnung. Er kauft sich auch in die Eigentümergemeinschaft ein.

70 Quadratmeter sind nicht 70 Quadratmeter

Ein einfaches Beispiel aus der Praxis:
Wohnung A hat 70 Quadratmeter, einen guten Grundriss, Balkon und Aufzug. Sie liegt ruhig und das Gebäude macht einen gepflegten Eindruck.
Wohnung B hat ebenfalls 70 Quadratmeter. Kein Balkon, vierter Stock ohne Aufzug, lautere Lage – und in der Eigentümergemeinschaft stehen möglicherweise größere Maßnahmen an.
Auf dem Papier zweimal 70 Quadratmeter. Am Immobilienmarkt zwei völlig verschiedene Wohnungen.

Genau deshalb funktioniert „Wohnfläche mal Quadratmeterpreis“ bei einer seriösen Immobilienbewertung in Augsburg nur sehr eingeschränkt. Altbau? Schön. Aber Charme bezahlt keine Sonderumlage.
Ich mag Altbauwohnungen. Viele Käufer auch.
Hohe Decken, alte Türen, schöne Fassaden – das hat einfach etwas.
Als Sachverständiger interessiert mich aber auch, was hinter der schönen Wohnung steckt.
Wie sieht das Dach aus? Was ist mit Fassade, Fenstern und Heizung? Welche Maßnahmen wurden bereits durchgeführt? Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage?
Denn wenn nach dem Kauf größere Kosten auf die Eigentümer zukommen könnten, interessiert das einen Käufer völlig zu Recht. Mein etwas unromantischer Satz dazu: Altbaucharme ist schön. Aber Charme bezahlt keine Sonderumlage.

Vermietet oder frei macht einen Unterschied

Auch das wird beim Wohnung verkaufen in Augsburg manchmal unterschätzt.
Eine freie Wohnung kann Eigennutzer und Kapitalanleger ansprechen. Bei einer vermieteten Wohnung verschiebt sich die Zielgruppe häufig stärker Richtung Kapitalanleger.
Dann zählen plötzlich andere Dinge: Nettokaltmiete, Mietvertrag, Hausgeld, nicht umlagefähige Kosten, Rücklagen und mögliche Investitionen.
Deshalb sollte vor dem Verkaufsstart klar sein:
Wer ist eigentlich der wahrscheinlichste Käufer meiner Immobilie?
Wer das weiß, kann Preis, Exposé und Vermarktung wesentlich besser darauf ausrichten.
„Wir setzen einfach etwas höher an“

Diesen Satz höre ich immer wieder:
„Runtergehen können wir später immer noch.“
Ja, kann man. Nur macht es die Sache nicht unbedingt besser.
Gerade am Anfang bekommt ein neues Immobilienangebot viel Aufmerksamkeit. Ist der Preis deutlich zu hoch und passiert wochenlang nichts, helfen auch mehrere Preisreduzierungen nicht unbedingt.
Irgendwann fragen sich Interessenten nämlich: Warum ist die Wohnung immer noch da?
Deshalb bin ich ein Freund davon, von Anfang an einen Preis festzulegen, den man auch vernünftig begründen kann.

Nicht möglichst niedrig.
Nicht möglichst hoch.
Realistisch.
Das gilt übrigens beim Haus verkaufen in Augsburg genauso wie bei einer Eigentumswohnung.

Mein Tipp vor dem Verkauf

Bevor eine Immobilie online geht, möchte ich drei Dinge wissen:
Was ist sie realistisch wert? Wer kommt als Käufer infrage? Und wo könnten später Fragen oder Einwände entstehen?
Dazu gehört auch, die Unterlagen rechtzeitig zusammenzustellen. Bei Eigentumswohnungen sind insbesondere Grundbuchauszug, Grundriss, Energieausweis, Teilungserklärung, Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan und WEG-Protokolle wichtig. Das klingt nicht besonders spannend.
Spannend wird es aber, wenn ein Käufer finanzieren möchte und genau diese Unterlagen fehlen.

Mein Fazit: 

Nicht der höchste Preis ist der beste Startpreis
Die Augsburger Innenstadt ist ein gefragter, aber sehr unterschiedlicher Immobilienmarkt.
Deshalb würde ich mich beim Verkauf nie allein auf einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis verlassen.
Ich arbeite täglich als Immobilienmakler und Sachverständiger in Augsburg und im Landkreis Augsburg. Ob Innenstadt, Stadtbergen, Diedorf, Neusäß, Bobingen, Fischach oder Schwabmünchen: Am Ende muss man sich die konkrete Immobilie anschauen.
Die Lage verstehen. Das Gebäude verstehen. Die Wohnung verstehen. Und dann über den Preis sprechen.
Wenn Sie Ihre Immobilie in Augsburg verkaufen möchten und nicht wissen, welcher Preis aktuell realistisch ist, unterstütze ich Sie gerne bei der Einschätzung.
Eine ehrliche Bewertung vor dem Verkaufsstart ist meistens sinnvoller als drei Preisreduzierungen danach.

Häufige Fragen

Was ist meine Wohnung in Augsburg Innenstadt wert?
Das hängt unter anderem von Mikrolage, Zustand, Grundriss, Etage, Balkon, Aufzug, Gebäudezustand, Hausgeld und Rücklagen ab. Ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis kann deshalb nur eine grobe Orientierung sein.

Sind Wohnungen in Augsburg Innenstadt gefragt?
Zentrale Wohnungen können sowohl für Eigennutzer als auch Kapitalanleger interessant sein. Entscheidend sind jedoch die konkrete Lage, der Zustand und ein marktgerechter Preis.

Kann ich eine vermietete Wohnung in Augsburg verkaufen?
Ja. Allerdings richtet sich die Vermarktung häufig stärker an Kapitalanleger. Mietvertrag, Nettokaltmiete, Hausgeld und Rücklagen sollten deshalb sauber aufbereitet sein.

Sollte ich meine Immobilie vor dem Verkauf bewerten lassen?
Aus meiner Sicht ja. Eine fundierte Immobilienbewertung hilft dabei, weder mit einem unrealistisch hohen noch mit einem unnötig niedrigen Preis in den Markt zu starten.