Andi ungefiltert
· Von Andreas Gendner · Ratgeber Immobilienverkauf
Diesen Satz höre ich als Immobilienmakler natürlich immer wieder. Meine Antwort darauf ist meistens ziemlich eindeutig: Eine Kaufzusage allein ist für mich noch kein Grund, die Vermarktung einer Immobilie einzustellen. Das klingt vielleicht etwas streng. Ist es aber nicht. Es ist schlicht fair gegenüber dem Eigentümer. Denn zwischen „Wir kaufen das Haus“ und einem tatsächlich unterschriebenen Kaufvertrag liegt manchmal noch ein ganzes Stück Weg.
Das Wichtigste zuerst: Die Verpflichtung zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie wird in Deutschland grundsätzlich erst durch einen notariell beurkundeten Kaufvertrag verbindlich. Eine mündliche Zusage, ein Handschlag oder eine einfache Reservierung ersetzen diesen Notartermin nicht. Auch danach ist noch zwischen Kaufvertrag und Eigentumsübergang zu unterscheiden: Rechtlicher Eigentümer wird der Käufer erst später mit der entsprechenden Eintragung ins Grundbuch. Genau deshalb halte ich wenig davon, eine Immobilie vorschnell als „weg“ zu betrachten. Ich erlebe in der Praxis immer wieder, dass Käufer zunächst vollkommen überzeugt sind – und ein paar Tage später sieht die Welt plötzlich anders aus. Das muss nicht einmal böse Absicht sein. Man schläft noch einmal darüber, spricht mit der Familie, entdeckt offene Fragen oder bekommt schlicht kalte Füße. Für den Verkäufer bleibt das Ergebnis dasselbe: Der vermeintlich sichere Käufer ist weg.
Bei mir liegt die Messlatte deshalb ziemlich hoch. Eine Immobilie wird nicht einfach reserviert, weil jemand nach der Besichtigung sagt: „Die nehmen wir.“ Eine Reservierung kann aus meiner Sicht dann sinnvoll sein, wenn die wesentlichen Punkte geklärt sind, der Kaufvertrag vorbereitet wird und eigentlich nur noch der konkrete Notartermin bevorsteht. Und selbst dann entscheide nicht ich als Makler allein, dass die Immobilie jetzt reserviert wird. Das entscheidet der Verkäufer. Wenn mir ein Eigentümer ausdrücklich sagt: „Andi, wir sind uns mit diesem Käufer einig. Bis zum Notartermin möchte ich keine weiteren Besichtigungen mehr“, ist das eine klare Entscheidung. Dann setzen wir das entsprechend um. Aber bewusst und nach Abstimmung – nicht automatisch nach der ersten Kaufzusage. Wer wissen möchte, wie aussagekräftig eine Finanzierungsbestätigung in dieser Phase ist, findet dazu auch meinen Beitrag „Finanzierungsbestätigung liegt vor – ist der Kaufpreis jetzt sicher?“.
Stellen wir uns ein Haus in Fischach, Bobingen oder im Landkreis Augsburg vor. Es gibt mehrere Interessenten. Einer sagt fest zu. Daraufhin werden allen anderen abgesagt und die Vermarktung wird vollständig gestoppt. Eine Woche später springt der Käufer ab. Jetzt beginnt die Suche praktisch wieder von vorne. Interessenten, denen bereits abgesagt wurde, haben vielleicht eine andere Immobilie gefunden. Andere fragen sich, warum das Haus plötzlich wieder verfügbar ist. Was hat der Verkäufer dadurch gewonnen? Nichts. Deshalb ist mein Ansatz beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung in Augsburg und Umgebung einfach: Eine ernsthafte Kaufabsicht nehme ich ernst. Ich behandle sie aber nicht wie einen bereits unterschriebenen Kaufvertrag. Das ist ein entscheidender Unterschied.
Von einer Reservierungsgebühr halte ich ebenfalls wenig. Der Bundesgerichtshof hat 2023 in einem konkreten Fall eine formularmäßige Klausel eines Immobilienmaklers über eine nicht erstattungsfähige Reservierungsgebühr für unwirksam erklärt. Das bedeutet nicht automatisch, dass jede denkbare individuelle Reservierungsvereinbarung unwirksam wäre. Für meine praktische Arbeit ändert diese Unterscheidung aber wenig: Ich möchte keinen Käufer über eine Gebühr an eine Immobilie binden. Entweder die Entscheidung für die Immobilie steht und wir gehen gemeinsam zügig in Richtung Notar – oder es gibt noch offene Punkte. Dann sollten wir genau über diese Punkte sprechen, anstatt durch eine Gebühr eine Sicherheit zu erzeugen, die tatsächlich noch gar nicht besteht.
Ich begleite als Immobilienmakler und zertifizierter Sachverständiger regelmäßig Immobilienverkäufe in Augsburg und im Landkreis Augsburg. Dabei habe ich eines gelernt: Ein Immobilienverkauf ist erst dann wirklich auf einem sicheren Weg, wenn alle Beteiligten Klarheit haben und der notarielle Kaufvertrag geschlossen wurde. Eine Reservierung kann im letzten Abschnitt vor dem Notartermin sinnvoll sein. Sie sollte aber nicht dazu führen, dass sich ein Verkäufer über Wochen in vermeintlicher Sicherheit wiegt. Das gilt für Immobilien in Augsburg genauso wie für ein Haus in Fischach, eine Wohnung in Bobingen oder einen Verkauf in Schwabmünchen, Neusäß, Diedorf oder Gessertshausen. Meine Aufgabe besteht nicht darin, möglichst schnell das Schild „reserviert“ aufzuhängen. Meine Aufgabe ist es, die Interessen meines Auftraggebers sauber zu vertreten. Eine Kaufzusage freut mich natürlich. Aber deshalb stelle ich nicht automatisch die gesamte Vermarktung ein. Sind alle wesentlichen Punkte geklärt, wird der Kaufvertrag vorbereitet und steht nur noch der konkrete Notartermin bevor, kann eine Reservierung sinnvoll sein. Voraussetzung ist für mich immer, dass der Eigentümer das ausdrücklich möchte. Bis dahin bleibt eine Kaufabsicht genau das: eine Kaufabsicht. Nicht mehr und nicht weniger.
Sie möchten Ihre Immobilie bewerten lassen oder überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen? Gerade bei solchen Fragen zeigt sich, dass ein guter Verkaufsprozess mehr umfasst als ein Inserat und einige Besichtigungen. Ich begleite Sie von der realistischen Immobilienbewertung über die Auswahl geeigneter Käufer bis zum Notartermin. Wenn Sie wissen möchten, wie ich Ihren Immobilienverkauf vorbereiten würde, sprechen wir unverbindlich darüber.
Das hängt vom genauen Inhalt der Vereinbarung ab. Eine einfache Reservierung ersetzt jedoch keinen notariellen Immobilienkaufvertrag und verpflichtet die Parteien grundsätzlich noch nicht zum Kauf beziehungsweise Verkauf der Immobilie.
Nein, nicht automatisch. Eine Kaufzusage allein reicht mir dafür nicht. Wenn überhaupt, geschieht das erst in einer weit fortgeschrittenen Phase und nach ausdrücklicher Abstimmung mit dem Verkäufer.
Wenn die wesentlichen Punkte geklärt sind, der Kaufvertrag vorbereitet wird und der konkrete Notartermin bevorsteht. Dann kann der Verkäufer entscheiden, die Immobilie bis zu diesem Termin nicht mehr aktiv anzubieten.
Am Ende entscheidet der Verkäufer. Als Immobilienmakler kann ich die Situation einschätzen und eine Empfehlung geben. Ob die Vermarktung bis zum Notartermin angehalten wird, entscheidet aber der Eigentümer.
Nein. Eine Reservierung ersetzt keinen notariellen Kaufvertrag. Verbindlich zum Kauf und Verkauf verpflichtet sind die Parteien grundsätzlich erst nach der notariellen Beurkundung. Rechtlicher Eigentümer wird der Käufer später mit seiner Eintragung ins Grundbuch.
Eine pauschale Antwort wäre unseriös. Der Bundesgerichtshof hat 2023 eine bestimmte formularmäßige Klausel über eine nicht erstattungsfähige Reservierungsgebühr für unwirksam erklärt. Ob eine andere Vereinbarung wirksam wäre, hängt von ihrer konkreten Gestaltung ab. In meiner eigenen Arbeit verzichte ich auf solche Gebühren.
Von der Immobilienbewertung über die Auswahl geeigneter Käufer bis zum Notartermin: Lassen Sie uns Ihren Verkauf strukturiert und ohne falsche Sicherheiten vorbereiten.
Andi ungefiltert