Andi ungefiltert
· Von Andreas Gendner · Ratgeber Immobilienverkauf
Ein Kaufinteressent ist gefunden. Der Preis passt. Und dann kommt der Satz, den jeder Verkäufer gerne hört:
„Die Finanzierung ist bestätigt.“
Prima. Haken dran?
Nicht ganz.
Eine Finanzierungsbestätigung ist ein wichtiges positives Signal. Sie bedeutet aber nicht automatisch, dass der Kaufpreis bereits garantiert ist oder später in jedem Fall ausgezahlt wird.
Ich bin nicht nur Immobilienmakler und zertifizierter Sachverständiger, sondern komme ursprünglich auch aus dem Bankgeschäft. Deshalb weiß ich: Zwischen einer ersten Finanzierungsbestätigung und dem tatsächlich ausgezahlten Kaufpreis liegen noch einige wichtige Schritte.
Und genau die sollte man als Verkäufer kennen.
Das Problem beginnt bereits bei der Formulierung.
„Die Finanzierung ist grundsätzlich möglich“, „nach erster Einschätzung finanzierbar“ oder „vorbehaltlich der abschließenden Prüfung“ klingt zunächst beruhigend.
Eine endgültige Darlehenszusage ist das aber nicht zwingend.
Der Begriff Finanzierungsbestätigung wird in der Praxis für sehr unterschiedliche Schreiben verwendet. Deshalb sollte man nicht nur auf die Überschrift schauen, sondern auch darauf, was die Bank oder der Finanzierungsvermittler tatsächlich bestätigt – und welche Vorbehalte noch enthalten sind.
Die Bank prüft unter anderem:
Auch eine bereits positive Einschätzung kann noch davon abhängen, dass bestimmte Unterlagen eingereicht, Eigenmittel nachgewiesen oder weitere Bedingungen erfüllt werden.
Eine Bank finanziert nicht automatisch jeden Kaufpreis, nur weil sich Käufer und Verkäufer darauf geeinigt haben.
Sie bewertet auch die Immobilie, die als Sicherheit für das Darlehen dienen soll.
Ein einfaches Beispiel:
Ein Käufer möchte für ein Haus 600.000 Euro bezahlen. Die finanzierende Bank kommt bei ihrer eigenen Bewertung jedoch zu einem deutlich niedrigeren Wert.
Dann kann es passieren, dass die Bank weniger finanziert als ursprünglich erwartet oder zusätzliche Sicherheiten beziehungsweise mehr Eigenkapital verlangt.
Kann der Käufer die entstehende Differenz nicht selbst aufbringen, kann die Finanzierung ins Wanken geraten.
Genau deshalb ist eine realistische Immobilienbewertung schon vor Beginn der Vermarktung wichtig. Als zertifizierter Sachverständiger sehe ich immer wieder, dass Wunschpreis, tatsächlich erzielbarer Marktpreis und bankinterne Bewertung nicht automatisch identisch sind.
Das gilt beim Verkauf eines Hauses ebenso wie bei einer Wohnung oder einem Grundstück.
Bei einer klassischen Immobilienfinanzierung verlangt die Bank in der Regel eine Sicherheit. Dafür wird üblicherweise eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen.
Vereinfacht gesagt dient die Immobilie der Bank als Sicherheit für das Darlehen.
Damit der finanzierte Teil des Kaufpreises ausgezahlt werden kann, müssen je nach Finanzierung verschiedene Unterlagen und Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sein. Dazu gehören regelmäßig der notarielle Kaufvertrag, die Finanzierungsunterlagen und die Bestellung beziehungsweise Eintragung der Grundschuld.
Daneben müssen die im Kaufvertrag festgelegten Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen vorliegen. Der Notar kümmert sich unter anderem um die erforderlichen Genehmigungen, die Auflassungsvormerkung und die Unterlagen zur Löschung nicht übernommener Belastungen.
Sind die Voraussetzungen erfüllt, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Erst dann wird der Kaufpreis entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen fällig.
Eine Finanzierungsbestätigung allein löst also noch keine Überweisung aus.
Eine Finanzierungsbestätigung ist besonders aussagekräftig, wenn daraus möglichst klar hervorgeht:
Dabei muss der Käufer nicht seine vollständigen privaten Finanzverhältnisse gegenüber dem Verkäufer offenlegen. Es sollte aber nachvollziehbar sein, dass die Finanzierung des konkreten Kaufs realistisch vorbereitet wurde.
Ich erlebe als Immobilienmakler in Augsburg immer wieder, dass Eigentümer verständlicherweise erleichtert sind, sobald jemand sagt: „Ich kaufe.“
Aber genau dann sollte man nicht nachlässig werden.
Vor der Reservierung oder dem Notartermin möchte ich deshalb wissen:
Das ist keine Schikane gegenüber dem Käufer. Eine saubere Vorbereitung schützt beide Vertragsparteien davor, einen Notartermin zu vereinbaren, obwohl wesentliche Teile der Finanzierung noch ungeklärt sind.
Ein Immobilienmakler trifft dabei selbstverständlich keine Kreditentscheidung. Er kann aber Finanzierungsnachweise anfordern, erkennbare Vorbehalte ansprechen und auf eine nachvollziehbare Vorbereitung achten.
Für mich gehört das zu einer vernünftigen Verkaufsabwicklung – in Augsburg genauso wie im Landkreis, beispielsweise in Fischach, Bobingen, Schwabmünchen, Diedorf oder Gessertshausen.
Eine Finanzierungsbestätigung ist ein gutes Zeichen.
Ich würde sie nur nicht mit einer garantierten Kaufpreiszahlung verwechseln.
Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte deshalb nicht ausschließlich auf das höchste Angebot schauen. Entscheidend ist auch, ob der Interessent den angebotenen Preis nachvollziehbar und solide finanzieren kann.
Das ist vielleicht weniger spektakulär als eine schnelle Zusage.
Aber am Ende möchte ich keinen Käufer, der nur begeistert „Ja“ sagt.
Ich möchte einen Käufer, bei dem der Verkauf auch funktioniert.
Wenn Sie Ihre Immobilie in Augsburg oder im Landkreis Augsburg verkaufen möchten, begleiten wir Sie von der fundierten Bewertung über die Auswahl geeigneter Interessenten bis zur Vorbereitung des Notartermins.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Kredit- oder Finanzierungsberatung dar. Die verbindliche Kreditentscheidung und Auszahlung liegen ausschließlich bei der finanzierenden Bank. Rechtliche Fragen zum Kaufvertrag und zu seiner Abwicklung sollten mit dem beurkundenden Notar geklärt werden.
Das hängt vom Inhalt des konkreten Schreibens ab. Eine erste Einschätzung oder eine Bestätigung unter Vorbehalt ist nicht automatisch mit einem abgeschlossenen Darlehensvertrag oder einer vorbehaltlosen Auszahlungszusage gleichzusetzen.
Nein. Eine Finanzierungsbestätigung ist keine Zahlungsgarantie. Bis zur Auszahlung können noch Unterlagen, Prüfungen und weitere Auszahlungsvoraussetzungen erforderlich sein.
Ja. Neben der Bonität des Käufers berücksichtigt die Bank auch den Wert der Immobilie und das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Immobilienwert.
Die Grundschuld dient der finanzierenden Bank regelmäßig als Sicherheit für das Immobiliendarlehen und wird im Grundbuch eingetragen.
Vor dem Notartermin sollte zumindest nachvollziehbar sein, wie konkret und belastbar die Finanzierung vorbereitet wurde. Dabei kommt es besonders auf den Inhalt und mögliche Vorbehalte der Finanzierungsbestätigung an.
Ein Immobilienmakler ersetzt weder die Kreditprüfung noch die Entscheidung der Bank. Er kann aber einen geeigneten Finanzierungsnachweis anfordern, Rückfragen stellen und auf eine nachvollziehbare Vorbereitung des Immobilienkaufs achten.
Der Kaufpreis wird entsprechend dem notariellen Kaufvertrag fällig. Bei einer Finanzierung zahlt die Bank den Darlehensanteil grundsätzlich erst aus, wenn ihre vereinbarten Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind.
Wir bewerten Ihre Immobilie fundiert, prüfen Interessenten sorgfältig und begleiten den Verkauf bis zum Notartermin.
