Andi ungefiltert
· Von Andreas Gendner · Ratgeber Immobilienverkauf
Die Eigentümerversammlung ist vorbei. Dann kommt die Nachricht: Sonderumlage beschlossen. 8.000 Euro. 15.000 Euro. Vielleicht noch mehr.
Und ausgerechnet jetzt möchten Sie Ihre Wohnung verkaufen.
Geht das überhaupt? Ja. Eine beschlossene Sonderumlage verhindert den Verkauf grundsätzlich nicht. Aber sie gehört sauber auf den Tisch.
Bei einer Eigentumswohnung sind Sie gleichzeitig Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG. Diese Gemeinschaft trägt die Kosten für das gemeinschaftliche Eigentum.
Reichen die vorhandenen Mittel für eine größere Ausgabe nicht aus, können zusätzliche Zahlungen beschlossen werden. Das ist vereinfacht gesagt eine Sonderumlage.
Typische Anlässe sind eine Dachsanierung, Arbeiten an der Fassade oder die Sanierung einer Tiefgarage.
Nicht automatisch. Eine Sonderumlage macht aus einer guten Wohnung nicht plötzlich eine schlechte Wohnung.
Ich würde sie aber auch nicht kleinreden. Für einen Käufer macht es einen Unterschied, ob eine Sanierung bereits abgeschlossen und bezahlt ist oder ob noch eine größere Zahlung auf ihn zukommen kann.
Deshalb möchte ich vor der Vermarktung wissen:
Erst mit diesen Informationen lässt sich die Situation vernünftig einordnen.
Hier höre ich immer wieder: „Die Sonderumlage wurde beschlossen, als mir die Wohnung noch gehört hat. Also muss ich sie bezahlen.“
So pauschal stimmt das nicht.
Gegenüber der WEG kommt es grundsätzlich darauf an, wann die Sonderumlage fällig wird und wer zu diesem Zeitpunkt Wohnungseigentümer ist. Der Käufer kann deshalb auch für eine Zahlung verantwortlich sein, die bereits vor seinem Eigentumserwerb beschlossen wurde.
Beim gewöhnlichen Weiterverkauf einer Eigentumswohnung erfolgt der Eigentumswechsel grundsätzlich mit der Umschreibung im Grundbuch. Der Notartermin oder die Schlüsselübergabe allein sind dafür nicht entscheidend.
Verkäufer und Käufer können im notariellen Kaufvertrag zusätzlich vereinbaren, wer die Kosten im Verhältnis zueinander trägt. Diese Vereinbarung ändert grundsätzlich nicht, wen die WEG zur Zahlung heranziehen kann.
Deshalb müssen Beschluss, Fälligkeit und Kaufvertragsregelung zusammen betrachtet werden. Bei Ratenzahlungen gilt das entsprechend für die einzelnen Fälligkeiten.
Mein Ansatz: Nicht raten. Die Kostenverteilung vor der Beurkundung mit dem Notariat klar regeln.
Eine beschlossene Sonderumlage oder eine konkret drohende erhebliche Kostenbelastung würde ich ausdrücklich und rechtzeitig ansprechen.
Ein Käufer interessiert sich schließlich nicht nur für Parkett, Balkon und Einbauküche. Er übernimmt auch eine Wohnung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft.
Einfach einen Stapel Protokolle zu übergeben und darauf zu hoffen, dass der Käufer die entscheidende Stelle schon findet, kann dafür zu wenig sein.
Deshalb gehören für mich der Beschluss zur Sonderumlage, die relevanten Versammlungsprotokolle, Informationen über anstehende Maßnahmen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und der aktuelle Vermögensbericht frühzeitig zu den Verkaufsunterlagen.
Wird seit Jahren über das Dach diskutiert? Gibt es Probleme mit der Tiefgarage? Steht eine Fassadensanierung an?
Das möchte ich vor der Vermarktung wissen. Und der Käufer soll es vor seiner Kaufentscheidung nachvollziehbar erfahren.
Eine Sonderumlage sollte man nicht isoliert betrachten.
Nehmen wir eine Wohnanlage in Augsburg, deren Dach saniert werden muss. Die Sonderumlage kostet Geld. Wird die Maßnahme fachgerecht abgeschlossen, kann sie aber auch den Zustand des Gebäudes verbessern.
Deshalb lautet die entscheidende Frage: Wofür wird das Geld verwendet?
Das bedeutet nicht, dass jeder gezahlte Euro den Wohnungswert um einen Euro erhöht. Für die Vermarktung macht es aber einen Unterschied, ob eine notwendige Sanierung noch ungeklärt ist oder bereits umgesetzt wurde.
Eine Sonderumlage ist normalerweise kein Grund, einen Wohnungsverkauf abzublasen. Sie ist ein Grund, genauer hinzuschauen.
Was wurde beschlossen? Was kostet es? Wann wird gezahlt? Was ist bereits erledigt? Und wer trägt die Kosten laut Kaufvertrag?
Wenn diese Fragen geklärt sind, kann ein Interessent eine vernünftige Entscheidung treffen.
Ob Sie Ihre Wohnung in Augsburg, Bobingen, Schwabmünchen, Neusäß, Stadtbergen oder im übrigen Landkreis verkaufen möchten: Besorgen Sie die Unterlagen der Gemeinschaft frühzeitig.
Als Immobilienmakler und zertifizierter Sachverständiger ordne ich die Situation für Bewertung und Vermarktung ein. Die verbindliche rechtliche Prüfung der Zahlungspflicht und die Gestaltung des Kaufvertrags gehören zum Notariat beziehungsweise bei weitergehendem Beratungsbedarf zu einem Rechtsanwalt.
Eine klare Vorbereitung ist hilfreicher als die Hoffnung, dass das Thema schon niemand bemerkt.
Ja. Eine beschlossene Sonderumlage verhindert einen Verkauf grundsätzlich nicht. Die Kosten und ihre Verteilung sollten vor dem Kaufvertrag geklärt werden.
Nicht automatisch. Gegenüber der WEG kommt es grundsätzlich auf die Fälligkeit und die Eigentümerstellung zu diesem Zeitpunkt an. Der Beschluss allein entscheidet diese Frage nicht.
Ja. Verkäufer und Käufer können die wirtschaftliche Kostenverteilung vereinbaren. Diese Regelung bindet grundsätzlich nur die Vertragsparteien und ändert nicht automatisch die Zahlungspflicht gegenüber der WEG.
Eine bekannte erhebliche Kostenbelastung sollte ausdrücklich und rechtzeitig offengelegt werden. Die bloße Übergabe von Unterlagen reicht zur Erfüllung einer bestehenden Aufklärungspflicht nicht in jedem Fall aus.
Vor allem den Beschluss zur Sonderumlage, Höhe und Fälligkeit Ihres Anteils, den Zahlungsstand und die geplante Maßnahme. Dazu kommen die relevanten Protokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht.
Nein. Entscheidend sind unter anderem Höhe und Zweck der Umlage, Zustand der Wohnanlage, Stand der Arbeiten und die Nachfrage am Markt. Eine durchgeführte Sanierung kann den Gebäudezustand verbessern, erhöht den Wert aber nicht automatisch um die gezahlten Kosten.
Wir prüfen Ihre Verkaufsunterlagen, ordnen anstehende Maßnahmen für Bewertung und Vermarktung ein und bereiten Ihren Wohnungsverkauf in Augsburg und Umgebung vor.
