Andi ungefiltert
· Von Andreas Gendner · Ratgeber Immobilienverkauf
Pfersee ist für mich einer der Stadtteile, die ziemlich gut zeigen, warum Immobilienbewertung nicht nach dem Motto „Augsburg ist Augsburg“ funktioniert.
Wer hier eine Wohnung oder ein Haus verkaufen möchte, findet online schnell irgendwelche Quadratmeterpreise. Das Problem dabei: Zwei Immobilien in Pfersee können auf dem Papier ziemlich ähnlich aussehen – und am Markt trotzdem ganz unterschiedlich wahrgenommen werden.
Warum?
Weil Pfersee eben nicht überall gleich Pfersee ist.
Pfersee liegt nah an der Augsburger Innenstadt und ist gut angebunden. Gleichzeitig gibt es gewachsene Wohnviertel, die Nähe zur Wertach und mit dem Sheridan-Areal einen Bereich, der den Stadtteil in den vergangenen Jahren stark geprägt hat.
Diese Mischung macht Pfersee für unterschiedliche Käufergruppen interessant.
Man kann stadtnah wohnen, ohne direkt mitten in der Innenstadt zu sein. Einkaufsmöglichkeiten, öffentliche Verkehrsmittel und vieles für den täglichen Bedarf sind gut erreichbar. Gleichzeitig gibt es Bereiche, die überraschend ruhig und grün sind.
Aus meiner täglichen Arbeit als Immobilienmakler in Augsburg weiß ich aber auch: Käufer entscheiden sich nicht allein wegen der Beschreibung eines Stadtteils.
Am Ende zählt die konkrete Immobilie.
Und da wird es spannend.
Bei einer Immobilienbewertung in Pfersee schaue ich deshalb nicht einfach nur auf die Postleitzahl.
Wo genau liegt die Immobilie? Wie sieht das direkte Umfeld aus? Ist die Straße ruhig oder stark befahren? Wie ist die Parksituation? Wie weit sind Straßenbahn, Einkaufsmöglichkeiten und Grünflächen entfernt?
All das gehört zur sogenannten Mikrolage.
Der Begriff klingt komplizierter, als er ist. Gemeint ist schlicht das unmittelbare Umfeld einer Immobilie.
Und genau diese Mikrolage wird bei der Frage „Was ist meine Immobilie wert?“ häufig unterschätzt.
Eine helle Wohnung in einer angenehmen Seitenstraße kann bei Käufern ganz anders ankommen als eine vergleichbare Wohnung wenige Straßen weiter an einer deutlich stärker befahrenen Straße.
Deshalb halte ich wenig davon, den Wert einer Immobilie nur anhand eines durchschnittlichen Quadratmeterpreises für Pfersee zu bestimmen.
Das kann eine erste Orientierung sein. Mehr aber auch nicht.
Wenn Eigentümer ihre Wohnung in Augsburg verkaufen möchten, ist die erste Frage verständlicherweise häufig: Was bekomme ich dafür?
Dann wird auf Immobilienportalen nach vergleichbaren Angeboten gesucht. Wohnfläche mal Quadratmeterpreis – fertig.
Schön wäre es.
Dabei wird bereits ein wichtiger Punkt übersehen: Auf Immobilienportalen stehen in der Regel Angebotspreise. Ob diese Preise am Ende tatsächlich erzielt werden, ist daraus nicht ersichtlich.
Als zertifizierter Sachverständiger sehe ich bei Bewertungen außerdem regelmäßig, wie groß die Unterschiede zwischen scheinbar ähnlichen Immobilien sein können.
Bei einer Eigentumswohnung in Pfersee spielen beispielsweise folgende Punkte eine Rolle:
Bei Eigentumswohnungen kommen weitere Fragen hinzu: Wie hoch ist das Hausgeld? Wie gut ist die Erhaltungsrücklage ausgestattet? Stehen größere Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum an? Gibt es bereits entsprechende Beschlüsse?
Das sind keine Nebensächlichkeiten.
Ein Käufer sieht nicht nur die schöne Küche im Exposé. Spätestens bei ernsthaftem Interesse werden die Unterlagen genauer geprüft.
Dann können aus vermeintlichen Kleinigkeiten ziemlich schnell große Fragen werden.
Das Interessante an Pfersee ist für mich: Es gibt nicht den einen typischen Käufer.
Eine gut geschnittene Wohnung kann für einen jungen Eigennutzer interessant sein. Eine andere passt eher zu einem Paar. Eine vermietete Wohnung wiederum richtet sich möglicherweise stärker an Kapitalanleger.
Bei Häusern sieht die Zielgruppe noch einmal anders aus.
Deshalb sollte man sich bereits vor Beginn der Vermarktung überlegen, für wen die Immobilie wirklich interessant ist.
Ich sehe immer wieder Exposés, in denen eine Immobilie gleichzeitig als ideal für Eigennutzer, Familien, Kapitalanleger, Senioren und junge Paare beschrieben wird.
Das soll vermutlich nach einer besonders großen Zielgruppe klingen.
In Wirklichkeit bedeutet es häufig, dass man sich mit der Zielgruppe noch nicht ausreichend beschäftigt hat.
Eine gute Vermarktung versucht nicht, jedem zu gefallen. Sie spricht gezielt die Menschen an, für die die Immobilie tatsächlich passt.
Der Angebotspreis gehört zu den wichtigsten Entscheidungen des gesamten Verkaufs.
Absichtlich zu hoch einzusteigen, um erst einmal „zu schauen, was geht“, halte ich in vielen Fällen für keine gute Strategie.
Bleibt eine Immobilie längere Zeit online und wird der Preis mehrfach reduziert, werden Interessenten häufig vorsichtig. Irgendwann entsteht die Frage, warum die Immobilie bisher nicht verkauft wurde.
Deutlich unter Wert möchte natürlich ebenfalls niemand verkaufen.
Deshalb steht für mich am Anfang eine fundierte Immobilienbewertung.
Als Immobilienmakler und zertifizierter Sachverständiger schaue ich mir dafür nicht nur Vergleichswerte an. Ich möchte die Immobilie sehen, die Lage verstehen und wissen, was hinter den Zahlen steckt.
Gerade in einem Stadtteil mit so unterschiedlichen Wohnlagen wie Pfersee kann das einen erheblichen Unterschied machen.
Ein Punkt, der besonders beim Verkauf von Eigentumswohnungen häufig unterschätzt wird, sind die Unterlagen.
Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Grundbuchauszug sind nur ein Teil davon. Bei einer Eigentumswohnung kommen beispielsweise hinzu:
Warum ist mir das so wichtig?
Weil vollständige Unterlagen Vertrauen schaffen.
Wenn ein Kaufinteressent auf jede zweite Frage die Antwort „Das müsste ich noch nachschauen“ bekommt, wird er verständlicherweise vorsichtig. Auch die finanzierende Bank benötigt bestimmte Unterlagen für ihre Prüfung.
Ich kläre solche Punkte lieber vor Beginn der Vermarktung.
Das spart später Zeit, Rückfragen und unnötige Diskussionen.
Pfersee bringt vieles mit, was für unterschiedliche Käufer interessant sein kann: die Nähe zur Innenstadt, eine gute Infrastruktur, gewachsene Wohnbereiche und gleichzeitig sehr unterschiedliche Mikrolagen.
Das bedeutet aber nicht, dass sich jede Immobilie automatisch zum Wunschpreis verkauft.
Der Markt unterscheidet genauer, als viele Eigentümer vermuten.
Das gilt nicht nur für Immobilien in Augsburg. Auch im Landkreis entscheidet am Ende immer die konkrete Immobilie in ihrer konkreten Lage.
Pauschale Quadratmeterpreise sind bequem.
Eine fundierte Bewertung ist genauer.
Wer eine Immobilie in Pfersee besitzt, hat grundsätzlich eine interessante Lage im Augsburger Westen. Was daraus beim Verkauf wird, hängt allerdings von deutlich mehr ab als vom Namen des Stadtteils.
Mikrolage, Zustand, Ausstattung, Gebäude, Unterlagen, Angebotspreis und Käuferansprache müssen zusammenpassen.
Deshalb würde ich vor einem Verkauf nicht zuerst fragen:
„Was kostet der Quadratmeter in Pfersee?“
Die wesentlich bessere Frage lautet:
„Was ist genau diese Immobilie für einen Käufer heute wert?“
Wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus in Pfersee verkaufen möchten oder zunächst wissen wollen, wie ich Ihre Immobilie aktuell einschätzen würde, können wir uns das gemeinsam ansehen.
Eine ehrliche Einschätzung vor dem Verkaufsstart kostet meistens deutlich weniger Nerven als eine falsche Preisstrategie.
Das lässt sich nicht seriös allein über einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis beantworten. Entscheidend sind unter anderem Mikrolage, Größe, Grundriss, Baujahr, Zustand, Etage und Ausstattung. Bei Eigentumswohnungen spielen außerdem der Gebäudezustand und die wirtschaftliche Situation der Eigentümergemeinschaft eine wichtige Rolle.
Pfersee kann durch seine Nähe zur Augsburger Innenstadt, die Infrastruktur und seine unterschiedlichen Wohnlagen für verschiedene Käufergruppen interessant sein. Wie gut sich eine konkrete Immobilie verkaufen lässt, hängt jedoch immer vom Objekt, dem Angebotspreis und der aktuellen Nachfrage ab.
Neben Lage und Zustand sollten insbesondere Hausgeld, Erhaltungsrücklage, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und mögliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum geprüft werden.
Benötigt werden unter anderem Grundbuchauszug, Grundriss, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Bei einer Eigentumswohnung kommen normalerweise Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Unterlagen der Eigentümergemeinschaft hinzu.
Aus meiner Sicht: ja. Eine fundierte Immobilienbewertung hilft dabei, mit einem nachvollziehbaren Angebotspreis zu starten. Gerade in Pfersee können Mikrolage und Objektmerkmale dafür sorgen, dass pauschale Online-Vergleiche ein falsches Bild vermitteln.
Ja. Als Immobilienmakler in Augsburg und zertifizierter Sachverständiger verbinde ich die fachliche Bewertung mit meiner Erfahrung auf dem regionalen Immobilienmarkt. Dabei geht es nicht darum, Ihnen den schönsten Preis zu nennen, sondern einen Wert, den ich nachvollziehbar begründen kann.
