Andi ungefiltert
· Von Andreas Gendner · Ratgeber Immobilienverkauf
Wer eine Immobilie verkaufen möchte, kommt am Grundbuch nicht vorbei. Und dann liegt der Grundbuchauszug vor einem: Bestandsverzeichnis, Abteilung I, II und III, Dienstbarkeit, Grundschuld. Was davon muss man als Eigentümer eigentlich verstehen? Die gute Nachricht: Für einen ersten Überblick ist die Grundstruktur einfacher, als sie aussieht. Ich schaue mir als Immobilienmakler und zertifizierter Sachverständiger regelmäßig Grundbuchauszüge an. Heute erkläre ich Ihnen die wichtigsten Punkte so, wie ich es auch einem Eigentümer bei uns im Raum Augsburg erklären würde.
Die grundlegende Einteilung ist in Deutschland gleich. Auch bei uns in Bayern besteht ein Grundbuchblatt aus einer Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Geführt wird es vom zuständigen Grundbuchamt beim Amtsgericht. Im Bestandsverzeichnis wird beschrieben, um welches Grundstück es geht. Für den ersten Überblick können Sie sich die drei Abteilungen so merken:
Abteilung I: Wer ist Eigentümer?
Abteilung II: Welche Rechte und Beschränkungen sind eingetragen?
Abteilung III: Welche Grundschulden oder Hypotheken sind eingetragen? Schauen wir genauer hin.
In Abteilung I steht, wer als Eigentümer eingetragen ist. Gibt es mehrere Eigentümer, sind auch deren Anteile ersichtlich. Für den Verkauf ist das entscheidend: Wer steht im Grundbuch und wer muss am Verkauf mitwirken? Wichtig ist außerdem: Mit der Unterschrift unter dem Kaufvertrag wird der Käufer noch nicht automatisch Eigentümer. Der Eigentumswechsel wird später im Grundbuch eingetragen.
Hier schaue ich beim Immobilienverkauf besonders genau hin. In Abteilung II können beispielsweise Wohnungsrechte, Nießbrauch, Geh- und Fahrrechte, Reallasten oder Vormerkungen eingetragen sein. Ein einfaches Beispiel: Vielleicht darf ein Nachbar über einen Teil des Grundstücks fahren, um zu seiner Garage zu gelangen. Oder eine andere Person hat ein eingetragenes Recht, in der Immobilie zu wohnen. Solche Eintragungen können für einen Käufer wichtig sein. Durch den Verkauf verschwinden sie nicht automatisch. Ob ein Recht bestehen bleibt, gelöscht werden kann oder beim Verkauf besonders berücksichtigt werden muss, hängt vom konkreten Eintrag und den dazugehörigen Unterlagen ab. Deshalb: Abteilung II bitte nicht einfach überblättern.
In Abteilung III stehen insbesondere Grundschulden und Hypotheken. In der Praxis begegnet mir meistens die Grundschuld. Sie dient häufig als Sicherheit für eine Immobilienfinanzierung. Hier gibt es ein typisches Missverständnis: Steht im Grundbuch eine Grundschuld über 250.000 Euro, heißt das nicht, dass noch 250.000 Euro Darlehensschuld offen sind. Vielleicht besteht nur noch eine geringe Restschuld. Vielleicht wurde das Darlehen bereits vollständig zurückgezahlt. Die Grundschuld kann trotzdem noch eingetragen sein. Beim Verkauf wird geklärt, wie mit den eingetragenen Grundpfandrechten umzugehen ist. Falls eine Löschung vereinbart ist, organisiert das Notariat die erforderlichen Schritte mit den Beteiligten und gegebenenfalls der Bank.
Nein. Das Grundbuch ist nicht frei für jedermann einsehbar. Wer Einsicht nehmen möchte, muss grundsätzlich ein berechtigtes Interesse darlegen. Als Eigentümer können Sie einen Grundbuchauszug zu Ihrer eigenen Immobilie erhalten.
Wer ein Haus oder eine Wohnung in Augsburg und Umgebung verkaufen möchte, sollte den Grundbuchauszug frühzeitig anschauen – und nicht erst kurz vor dem Notartermin. Ich prüfe bei einer Verkaufsaufnahme deshalb von Anfang an, welche Eintragungen wir im weiteren Ablauf berücksichtigen müssen. Das gilt in Augsburg ebenso wie in Fischach, Bobingen, Schwabmünchen, Diedorf, Neusäß oder Stadtbergen. Als Immobilienmakler und zertifizierter Sachverständiger kann ich solche Punkte für den Verkaufsprozess erkennen und einordnen. Wenn eine Eintragung rechtlich ausgelegt oder verbindlich geprüft werden muss, gehört das zum Notar oder gegebenenfalls zu einem Rechtsanwalt.
Wenn Sie sich nur drei Dinge merken möchten, dann diese:
Abteilung I: Wem gehört die Immobilie?
Abteilung II: Welche Rechte und Beschränkungen gibt es?
Abteilung III: Welche Grundschulden oder Hypotheken sind eingetragen? Für einen ersten Überblick reicht das. Eine alte Eintragung würde ich trotzdem nicht einfach ignorieren, nur weil sie schon seit Jahrzehnten im Grundbuch steht. Lieber vor dem Verkauf klären, was sie bedeutet, als später beim Notartermin überrascht werden. Wenn Sie Ihre Immobilie bewerten lassen oder einen Verkauf vorbereiten möchten, schauen wir uns die Unterlagen frühzeitig gemeinsam an. Eine gute Vorbereitung macht den weiteren Ablauf deutlich entspannter.
Dort wird das Grundstück näher bezeichnet, unter anderem mit Angaben zum Flurstück und zur Grundstücksgröße.
Dort sind die Eigentümer und gegebenenfalls ihre Eigentumsanteile eingetragen.
Dort finden sich beispielsweise Wohnungsrechte, Nießbrauch, Geh- und Fahrrechte, Reallasten oder Vormerkungen.
Dort stehen insbesondere Grundschulden und Hypotheken.
Nein. Aus der Höhe der Grundschuld lässt sich die aktuelle Darlehensschuld nicht unmittelbar ablesen.
Nein. Ob eine Eintragung bestehen bleibt oder gelöscht werden soll und kann, wird für den konkreten Verkauf geprüft und entsprechend geregelt.
Nein. Für die Grundbucheinsicht muss grundsätzlich ein berechtigtes Interesse dargelegt werden.
Sie planen einen Immobilienverkauf in Augsburg oder im Landkreis? Wir schauen uns Ihre Unterlagen frühzeitig an, bewerten Ihre Immobilie und klären, welche Eintragungen für den Verkauf wichtig sind.
